FAQ


Finden Sie hier die Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Persönlich:
Montag bis Donnerstag von 9.00 bis 17.00 Uhr an der Schlachte 12-14 in 28195 Bremen.

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0421 34 96 28 30

Per E-Mail:
Die E-Mail Adresse Ihres Ansprechpartners finden Sie auf unserer Webseite in der Rubrik „Team“.

Der Versand der Jahresabrechnung für Ihr Wohneigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig: Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen? Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)? Liegen uns alle abrechnungsrelevanten Unterlagen vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder den Verwaltungsbeirat geprüft. Erst dann ist die Abrechnung druckreif.

Für den Wohnungseigentümer kommt eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht, wenn in der von uns erstellten Jahresabrechnung die im Kalenderjahr der Abrechnung unbar gezahlten Beträge bescheinigt werden. Von Seiten der Finanzverwaltung wird es nicht beanstandet, wenn Wohnungseigentümer die gesamten (sowohl die regelmäßig wiederkehrenden als auch einmaligen) begünstigten Aufwendungen in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Dabei ist es ausreichend, die entsprechenden Nachweise auf Verlangen des Finanzamts vorlegen zu können.

Grundsätzlich sind sämtliche Ein- und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung in der persönlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Dabei sind Einnahmen grundsätzlich in dem Jahr anzusetzen in dem sie vereinnahmt wurden (sog. Zuflussprinzip). Ausgaben dagegen sind grundsätzlich in dem Jahr abzusetzen in dem sie geleistet wurden (sog. Abflussprinzip). Insofern sind unterjährig geleistete Hausgeldzahlungen (Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) als Werbungskosten abzusetzen. Der Saldo der Verwalterabrechnung ist jedoch erst im Jahr des Zugangs/Abflusses zu berücksichtigen. Aus steuerlicher Sicht ist es daher nicht erforderlich, dass die Hausgeldabrechnung bis zum 31. Mai des Folgejahres vom Hausverwalter zu erstellen ist.

Die Prüfung der Belege einer Jahresabrechnung ist im Gesetz als individuelles Recht geregelt. Jeder Eigentümer kann das Belegprüfungsrecht wahrnehmen. In der Regel übernimmt der Verwaltungsbeirat – wenn ein solcher bestellt ist – diese Tätigkeit für die anderen Eigentümer. Sollten Sie an der Einsichtnahme interessiert sein, bitten wir Sie, zu den üblichen Bürozeiten einen Belegprüfungstermin zu vereinbaren.

Die Jahresabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz stellt eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar. So kann es vorkommen, dass Geldflüsse, welche eigentlich das vergangene bzw. folgende Wirtschaftsjahr betreffen, zwingend im jeweiligen Abrechnungsjahr anzusetzen sind, in dem der Zu- oder Abfluss vom Konto erfolgt. Die Rechtsprechung bestätigt dies einhellig – mehrfach auch der BGH.

Die Themen rund um Ihr Wohnungseigentum werden immer komplexer. Die Tagesordnung der regulären, einmal jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung erreicht nicht selten einen Umfang von 20 Tagesordnungspunkten und mehr. Um die Versammlung in einem noch zumutbaren Zeitraum durchzuführen, ist es leider nicht möglich, Einzelfragen zur Jahresabrechnung während der Versammlung zu klären. Daher bitten wir Sie, Ihre Fragen vorab (gern auch per E-Mail) an uns zu richten.

Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Abrechnung objektbezogen für das Kalenderjahr zu erstellen. Der aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümer erhält nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Jahresabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum. Die Hausgeldzahlungen des Verkäufers sind dabei selbstverständlich angerechnet. Sofern Sie im Notarvertrag Regelungen mit dem Voreigentümer getroffen haben, betreffen diese jedoch ausschließlich die beiden Parteien Käufer – Verkäufer und berühren die Abrechnung nicht.

Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet in der Regel zu diesem Zeitpunkt. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrags vorzunehmen.

In der Regel erfolgt bei einem Eigentümerwechsel ohne Bewohnerwechsel keine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten. Für andere Weisungen bitten wir Sie um schriftliche Mitteilung.

Die Daten einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegen dem Datenschutz. Der verkaufende Eigentümer darf Ihnen umfangreich Auskunft erteilen. Der Verwalter hingegen nicht. Auch beratend darf er nicht tätig werden. Den optimalen Überblick erreichen alle Vertragsparteien, wenn Sie Einsicht in die Teilungserklärung sowie in die mindestens letzten drei Protokolle einer Wohnungseigentümergemeinschaft nehmen.

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer ist der - gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtete - Schuldner der Hausgeldforderung. Wird die Wohnung verkauft, erhält der Verwalter in der Regel eine Kopie des Kaufvertrags bzw. anderweitig eine Information über den erfolgten Notartermin. Alleine aus der Anzeige des Wohnungsverkaufes ist für die Hausverwaltung nicht erkennbar, wer ab wann neuer Eigentümer ist. Der Verkäufer bleibt also der Hausgeldschuldner gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin der Übergabe gehen Nutzen und Lasten des Eigentums auf den Käufer über. Diesen Termin berücksichtigen wir gern. Bitte tragen Sie als Verkäufer Sorge, dass der Wohngeldeinzug vom neuen Eigentümer reibungslos erfolgen kann, denn wohnungseigentumsrechtlich bleiben Sie Eigentümer bis zur Umschreibung des Grundbuches.

Bitte lesen Sie die Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler, Verbrauchserfassungsgeräte und Wasseruhren ab und teilen Sie uns die Stände per E-Mail mit. Bei Geräten mit Funkübermittlung brauchen Sie keine Ablesung vornehmen. Oder beauftragen Sie den Messdienstleister mit der Zwischenablesung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt sich nach Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Alter des Gebäudes, der technischen Ausstattung und der Qualität der bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen. Sie soll so gebildet werden, dass Sonderumlagen nur in Ausnahmefällen notwendig sein sollten.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Instandhaltungsrücklage festzulegen.

1. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung (Geltung ab 29. August 1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten. Die II. BV sichert einen Mindesterhaltungsstandard gemeinschaftlichen Eigentums. Diese staffelt sich nach Baubeginn und technischer Ausstattung.

2. Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen.Einen Anhalt über die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung geben die Reparaturzyklen, bezogen auf die ursprünglichen Baukosten. Diese Betrachtung bezieht sich auf eine 100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes. In dieser Zeit ist es notwendig, ca. 130% der ursprünglichen Baukosten in das Bauwerk zu reinvestieren. Dies bedeutet eine jährliche durchschnittliche Investitionssumme von 1,3% der Bausumme. Es entspricht einem sehr guten Unterhaltungsniveau, wie es derzeit in der Bundesrepublik Deutschland noch üblich ist.

Die Rücklagenbildung verändert sich, wenn

  • in der Vergangenheit zu wenig Rücklagen gebildet wurden
  • bereits Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden
  • die Gemeinschaft einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltungen im Rahmen der Jahresabrechnung trägt

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt:
WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“

WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Eigentümer, die Veränderungen in oben beschriebenem Sinne an Ihrem Eigentum vornehmen möchten, haben einen exakt formulierten Beschlussantrag beim Verwalter eingereicht. Dazu ist regelmäßig auch die Überlassung von Zeichnungen, Planunterlagen und exakter Beschreibungen der Maßnahme notwendig. Diese Unterlagen hat der Verwalter mit der Einladung versandt. Mit dem Hinweis des mit einer baulichen Veränderung verbundenen Haftungsrisikos im Anfechtungsfall (gerichtliche und außergerichtliche Kosten) hat der Verwalter der Rechtsprechung Genüge getan und durfte einen positiven Beschluss verkünden, wenn eine einfache Mehrheit die bauliche Veränderung befürwortet.

Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein individueller Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers. Der Verwalter ist regelmäßig nicht Mitglied der Gemeinschaft, so dass eine durch ihn initiierte Durchsetzung der Beseitigung mangels Legitimation erfolglos bleibt. Auch ist der Verwalter in diesem Fall nicht berechtigt, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Allenfalls bleibt ihm die Möglichkeit, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten.

Der Beseitigungsanspruch baulicher Veränderungen ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjährt binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher verwirkt. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung muss er diesen jedoch dulden (Achtung: zu Lasten und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft). Bei der gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches einer baulichen Veränderung ist daher genau zu prüfen, ob ein solcher überhaupt noch gefordert werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss. Der betroffene Eigentümer kann dann lediglich Duldung in Anspruch nehmen. So oder so ist jedoch stets ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Ihre Zugehörigkeit zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz verlieren solche Versorgungsleitungen auch nicht dadurch, dass sie in den räumlichen Bereich des Sondereigentums eintreten. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.

Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) allerdings von dem Punkt an, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum enthalten, so sind diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen.

Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegen-stände im Allgemeinen nicht mit versichert. Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen – privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend.

Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten – Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer.

Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn ein Schadenereignis nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer.

Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Wohnungseigentümer. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten – Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer.

Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn ein Schadenereignis nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer.

Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Wohnungseigentümer. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Die Hausordnung regelt den Gebrauch und die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hieraus ergeben sich individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer. Grundsätzlich gelten die Regelungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. So stehen vermietende Eigentümer stets vor dem Problem, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses zu fixieren. Dies insbesondere dann, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses beschlussweise die Hausordnung ergänzt wird. Im Gegensatz zur verbreiteten Auffassung ist der Verwalter nicht berechtigt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden. Der Verwalter kann zwar im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (wenn Wohnungseigentümer) eine Abmahnung aussprechen – in den wenigsten Fällen beseitigt diese die Störung aber. Die Vornahme von Sanktionshandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Störungsbeseitigungsansprüchen hingegen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter besitzt keine Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse gegenüber Mietern oder sonstigen Dritten.

Dem – im Regelfall als Hauptgrund angegebenen – Sicherheitsbedürfnis der Bewohner soll Rechnung getragen werden. Daher werden – oft im Rahmen einer Beschlussfassung zu Hausordnungen – Öffnungszeiten festgelegt. Solche Regelungen stehen in Divergenz zum Brandschutz, wenn dadurch das Verlassen des Gebäudes ohne Schlüssel nicht mehr gewährleistet ist. Der verminderte Einbruchschutz ist zweitrangig. Im Brand- oder anderweitigem Notfall ist Panik vorprogrammiert und ein Schlüssel dann nicht bei der Hand. Zuletzt wurde dies durch das LG Frankfurt a. M. (AZ: 2-13 S 127/12) bestätigt. Das Verriegeln der Haustüre ist juristisch unwirksam.

Eine Verwaltergebühr kann nicht pauschaliert betrachtet werden. Jede Verwaltung hat eine andere Kalkulationsgrundlage, da der Aufwand, den die Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft betreibt, sich stark unterscheidet. Wir richten uns an den durchschnittlichen marktüblichen Vergütungen aus, betrachten den Arbeitsaufwand für die jeweilige Eigentümergemeinschaft und berücksichtigen ein langjähriges Vertragsverhältnis sowie die avisierte Vertragslaufzeit. Mit einer adäquaten Verwaltervergütung können wir sicherstellen, Ihnen langfristig kompetent zur Seite zu stehen.

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